海外移住・海外赴任と住宅ローン控除：単身赴任・家族帯同の扱いと帰国後の再適用、ローン契約の注意点（2026年）

住宅ローン控除の基本と「居住要件」

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）は、住宅ローン等を利用してマイホームの新築・取得・増改築等をし、令和4年（2022年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までの間に居住を始めた場合に、年末のローン残高（取得対価の額の方が少なければその額）に0.7％を掛けた金額を、控除期間（新築等は原則13年、中古住宅は10年または13年）にわたって所得税額から差し引く制度です。令和8年度税制改正で、適用期限が入居日ベースで令和12年12月31日まで5年間延長されました。

海外へ出る人にとって重要なのは、居住に関する次の要件です。国税庁は、住宅の取得等の日から6か月以内に居住を始め、かつ、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していることを要件の一つとしています。年の途中で家族全員が家を出ると、その年から控除は受けられなくなります。

• 控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅は1,000万円以下）
• 住宅の床面積が50平方メートル以上（一定の場合は40平方メートル以上）で、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること
• 返済期間10年以上の住宅ローン等があること。親族や知人からの借入金は対象外です
• 2以上の住宅を所有している場合は、主として居住の用に供すると認められる住宅であること
• 控除を受ける最初の年は確定申告が必要です。給与所得者は2年目以後は勤務先の年末調整で控除を受けられますが、非居住者期間の控除は、国内源泉所得について行う確定申告の中で扱われます（次のセクション参照）

家族を日本に残して単身で出国する場合

国税庁タックスアンサーNo.1234では、家屋の所有者が転勤、転地療養その他のやむを得ない事情により家族（配偶者、扶養親族その他生計を一にする親族）と離れて暮らす場合でも、家族が住宅の取得等の日から6か月以内に入居してその後も引き続き住んでおり、事情が解消した後は所有者も一緒に住むと認められるときは、所有者本人が住み続けているものとして控除を受けられるとしています。

転勤先が国外で、本人が非居住者になる場合は、住宅を取得等した日によって扱いが分かれます。

• 平成28年（2016年）4月1日以後に住宅の取得等をした場合：本人が居住者か非居住者かにかかわらず、生計を一にする家族が年末まで引き続き住んでいれば控除の対象になります。ただし、出国前の居住期間中の給与所得や、出国後の国内不動産所得など、総合課税の対象となる国内源泉所得がある年分に限られます
• 平成28年3月31日以前に住宅の取得等をした場合：控除の対象者が居住者に限られていたため、非居住者期間中は控除を受けられません。帰国して家族とともに年末まで住めば、残りの控除期間について控除を受けられます
• 海外勤務中の給与は日本で課税されないため、国内源泉所得がない年や、所得税額が少ない年は、控除しきれない（控除の効果がない）ことがあります
• 非居住者期間に国内源泉所得があり確定申告をする場合は、納税管理人を定めて、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をします。住宅ローン控除もこの確定申告の税額計算の中で扱われます
• 家族が後から本人の赴任先へ移り、自宅に誰も住まなくなった場合は、家族が転居した日が「居住の用に供しなくなった日」とされます。将来の再適用を受けるには、家族が転居する日までに次のセクションの届出書を提出しておく必要があります

家族全員で出国する場合と、帰国後の再適用の手続

控除を受けていた人が家族と共に家を出ると、住まなくなった日の属する年以降は控除を受けられません。ただし、次の2つの要件をどちらも満たしていれば、帰国して再びその家に住んだ年（その年に家を賃貸していた場合は翌年）以後、残りの控除期間について再適用を受けられます。この扱いは転勤先が国内でも国外でも同じです。

1つ目は、勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があることです。国税庁の質疑応答事例では、「これに準ずるやむを得ない事由」は自己の都合によるものではなく、従わざるを得ない事由に限られると説明されており、子会社への出向命令に伴う転居は該当するとされています。自分の意思で海外へ移住する場合や転職に伴う移住が該当するかは個別の判断になるため、出国前に税務署へ確認してください。

2つ目は、家を住まなくなる日までに、所定の手続をしていることです。手続と注意点は次のとおりです。

• 出国（転居）の日までに、「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を、家屋の所在地を所轄する税務署長に提出します。e-Taxのほか、書面の持参・送付でも提出できます
• 届出書には、給与等の支払者の名称・所在地、住まなくなる事情の詳細と年月日、住まなくなった後の住所、最初に住み始めた年月日、留守中の家屋の用途の予定や再居住の予定日などを書きます
• 税務署から「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」の交付を受けている場合は、未使用分も一緒に提出します
• 届出書を期限までに出せなかった場合でも、税務署長がやむを得ない事情があると認め、届出書の提出があったときに限り再適用を受けられる規定があります。ただし例外的な扱いなので、出国前の提出を基本にしてください
• 帰国後、再適用を受ける最初の年分は確定申告が必要です。「住宅借入金等特別控除額の計算明細書（再び居住の用に供した人用）」と、金融機関等の「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を添付します
• 再居住した年にその家を賃貸していた場合、その年は再適用がなく、翌年からの適用になります。家の一部を物置として貸した場合も「賃貸」に当たりますが、親族への無償の貸付けや、駐車スペース・庭を駐車場として貸した場合は当たりません（駐車場として貸した土地に対応するローン残高は控除の計算から除きます）
• 家族だけが先に帰国して再び住み始め、事情が解消した後に本人も一緒に住むと認められる場合は、家族が再び住んだ年から再適用を受けられます。転勤・再居住を複数回繰り返しても、要件を満たせば再適用は認められます
• 入居した年の12月31日までに転任命令等で家族と共に家を出た場合は、事前の届出は不要です。再び住んだ年以後の確定申告に、転任命令等で住まなくなったことを明らかにする書類を添付します
• 控除期間は海外にいた期間の分だけ延長されることはありません。再適用を受けられるのは、残りの控除期間がある場合に限られます

2024年以降の改正と、海外から帰国して住宅を買う場合

令和6年（2024年）以降に居住を始める場合は、住宅の省エネ性能によって借入限度額が細かく分かれています。国税庁No.1211-1・No.1211-3（令和8年4月1日現在法令等）による主な内容は次のとおりです。「子育て世帯等」にあたる特例対象個人とは、40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、または19歳未満の扶養親族がいる人で、居住を始めた年の12月31日の現況で判定します。

• 新築等で令和6年から令和12年に居住：認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は4,500万円（特例対象個人は5,000万円）、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円（同4,500万円）、いずれも控除期間13年
• 新築等の省エネ基準適合住宅：令和6年・7年の居住は3,000万円（特例対象個人は4,000万円）、令和8年・9年の居住は2,000万円（同3,000万円）で13年。令和10年以降の居住は原則対象外ですが、令和9年12月31日までに建築確認を受けたものまたは令和10年6月30日までに建築されたものは2,000万円で10年
• 省エネ基準を満たさない新築等の「その他の住宅」は、令和6年以降の居住は原則対象外です。令和5年12月31日までに建築確認を受けたものまたは令和6年6月30日までに建築されたものは2,000万円で10年
• 中古住宅で令和8年以降に居住：認定住宅・ZEH水準省エネ住宅は3,500万円（特例対象個人は4,500万円）、省エネ基準適合住宅は2,000万円（同3,000万円）でいずれも13年、その他の住宅は2,000万円で10年です（令和7年までの居住は、認定住宅等が3,000万円・その他の住宅が2,000万円で10年）
• 令和8年度改正で床面積要件が新築・中古とも40平方メートル以上に緩和されましたが、50平方メートル未満の住宅は合計所得金額1,000万円以下の人に限られ、令和8年以降の居住では特例対象個人の上乗せも使えません
• 令和10年以降に居住する場合、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンにある新築住宅は対象外になります（建替え・中古住宅・リフォームは対象）
• 特例対象個人に当たるかどうかの判定対象となる配偶者や扶養親族の全員が非居住者である場合は、親族関係書類や送金関係書類の提出が必要です（源泉徴収や年末調整の際に提出・提示した書類は不要）

住宅ローン契約上の扱い：フラット35と民間ローン

税金の控除とは別に、住宅ローンの契約そのものにも居住に関する条件があります。住宅金融支援機構の【フラット35】は、申込本人またはその親族が住む住宅の取得資金に使途が限られ、第三者に賃貸する目的の投資用物件には利用できません。機構は、転送不要郵便で融資住宅あてに融資額残高証明書を送るなどの方法で、実際に住んでいるかを定期的に確認しており、第三者への賃貸など目的外の利用が判明した場合は、借入金の全額を一括返済することになると案内しています。

一方で、機構のよくある質問では、転勤等のやむを得ない事情で一時的に住めない場合は、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能で、その際は返済中の金融機関の窓口で住所変更の手続を行うよう案内されています。戻る予定のない移住で自宅を賃貸に出す場合がこれに当たるかは、事前に返済中の金融機関に確認してください。

• 住所が変わるときは、返済中の金融機関（融資の申込先）に変更届を出します。機構は、家族全員が融資住宅に住めない場合は住宅借入金等特別控除の対象外となるため、融資額残高証明書は送付されないとしています
• 財形住宅融資を返済中の人が、転勤などで家族全員が一時的に住めなくなる場合は、事前に金融機関へ「留守管理」の承認申請（辞令などを添付、期間は3年以内）をします。無断で賃貸したり住まなくなったりすると契約違反となり、全額の一括返済を求められると案内されています
• 帰国後に再適用を受けるには、年末残高等証明書が必要です。手元に届かない場合や再発行が必要な場合は、機構または返済中の金融機関に問い合わせます
• 【フラット35】の全額繰上返済は、金融機関の窓口なら繰上返済の1か月前までに申し出ることで、手数料はかかりません。インターネットサービス「住・My Note」でも申し込めますが、抵当権の抹消書類が届くまで完済後1か月程度かかるため、売却などで急ぐ場合は利用できません
• 銀行などの民間住宅ローンも、一般に本人や家族が住むことを前提にした商品です。海外転居時の届出の要否、居住しない期間の扱い、賃貸の可否や条件は金融機関ごとの契約（金銭消費貸借契約・規定）によって異なるため、出国前に契約書を確認し、返済中の金融機関に相談してください
• 返済口座が日本の銀行口座の場合は、出国後もその口座を維持して引落しを続けられるかを、出国前に銀行に確認してください（海外送金・口座のガイドも参照）

団体信用生命保険（団信）の確認ポイント

団体信用生命保険は、ローンの借主に万一のことがあった場合に、保険金で残りの住宅ローンを返済する仕組みです。【フラット35】の新機構団信では、住宅金融支援機構が保険契約者・保険金受取人となり、死亡したとき、または身体障害者手帳（障害等級1級・2級）の交付を受けたときに保険金が支払われ、以後の返済が不要になります。保障は満80歳の誕生日の属する月の末日までで、所定の高度障害状態に対する高度障害保険金の取扱いはありません。

移住前に確認したい点は次のとおりです。

• 新機構団信の加入は、申込書兼告知書の記入日現在で満15歳以上満70歳未満で、幹事生命保険会社の加入承諾がある人が対象です。団信に加入しなくても【フラット35】は利用できますが、加入する団信の種類によって借入金利が異なります
• 途中加入できるのは、契約者本人が亡くなり相続する場合、債務引受をする場合、契約者本人が80歳を迎え連帯債務者が加入する場合の3つに限られます。借入時に加入しなかった人が、移住を機に自分の判断で後から加入することはできません
• 機構の団信の案内では、加入者が亡くなったときや障害状態になったときは、融資を申し込んだ金融機関等へ連絡するとされています。団信専用ダイヤルは0120-0860-78（9時から17時、土日・祝日・年末年始は休業）で、国際電話などで利用できない場合は048-615-3311（通話料有料）が案内されています
• 民間ローンの団信は、保障の範囲（がん・3大疾病の上乗せなど）や請求に必要な書類が商品ごとに異なります。海外での死亡・発病時に必要な書類の取り扱いなどは、約款と金融機関・保険会社に確認してください
• 住宅ローンを完済すると団信の保障もなくなります。自宅を売って完済する人は、生命保険の見直しとあわせて検討してください（詳しくは生命保険のガイドを参照）

自宅を残すか、貸すか、売るか：判断の分岐とチェックリスト

海外へ出るときの自宅の扱いは、大きく「家族が住み続ける」「空き家のまま管理する」「賃貸に出す」「売却する」に分かれます。賃貸収入や売却益にかかる日本の税金（不動産所得の確定申告、20.42％・10.21％の源泉徴収、3,000万円特別控除の期限など）は、海外移住後の日本の不動産のガイドで詳しく扱っています。ここでは住宅ローンと控除の観点だけを整理します。

本ページは制度の一般的な説明で、個別の税務・契約上のアドバイスではありません。適用の可否や手続は、所轄の税務署、返済中の金融機関、税理士にご相談ください。

• 家族が住み続ける：平成28年4月1日以後の取得等なら、国内源泉所得がある年分は控除の対象。返済中の金融機関に本人の住所変更を届け出る
• 家族全員で出て空き家にする：出国の日までに「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を税務署へ。ローンは住所変更の届出（財形住宅融資は留守管理の承認申請）
• 賃貸に出す：事前に金融機関で手続をし、賃貸が認められるかを確認する。帰国して住み始めた年に賃貸していた場合、再適用はその翌年から
• 売却する：ローンの全額繰上返済の手続（フラット35の窓口申込みは1か月前まで）と抵当権抹消書類の受取りの時期を確認する。売却益の税金は不動産のガイドを参照
• 帰国後に新しい家を買う：古い自宅の売却で3,000万円特別控除などの譲渡の特例を受けると、新居に住み始めた年とその前2年・後3年の計6年間は住宅ローン控除を受けられない点に注意
• 帰国後に住み始める：最初の年は確定申告。年末残高等証明書を手元にそろえる

よくある質問

出典

• 国税庁 タックスアンサー No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等
• 国税庁 A1-41 転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出手続
• 国税庁 質疑応答事例 転任の命令に伴う転居その他これに準ずるやむを得ない事由
• 国税庁 質疑応答事例 転勤命令後、家族が後から転居した場合の再適用の可否
• 国税庁 質疑応答事例 家屋を賃貸の用に供していた場合の例示
• 国税庁 質疑応答事例 住宅借入金等特別控除の再適用を受けるための手続①（転居前における手続）
• 国税庁 質疑応答事例 住宅借入金等特別控除の再適用を受けるための手続②（再び居住の用に供したときの手続）
• 国税庁 タックスアンサー No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合
• 国税庁 タックスアンサー No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合
• 国税庁 住宅借入金等特別控除に関するQ&A（非居住者期間中に住宅の購入の契約をした場合）
• 国税庁 タックスアンサー No.1926 海外勤務中に不動産所得などがある場合
• 国土交通省 住宅ローン減税
• 住宅金融支援機構 【フラット35】ご利用条件
• 住宅金融支援機構 よくある質問「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。」
• 住宅金融支援機構 【フラット35】の不適正利用に巻き込まれないために
• 住宅金融支援機構 住所・氏名等の変更（【フラット35】）
• 住宅金融支援機構 （財形住宅融資のみ）転勤などで一時的に住めなくなったとき
• 住宅金融支援機構 住宅ローン減税を受けるための「融資額残高証明書」の発行
• 住宅金融支援機構 繰上返済（【フラット35】）
• 住宅金融支援機構 新機構団信の加入要件・保障内容
• 住宅金融支援機構 新機構団体信用生命保険制度

本ページは一般的な情報提供を目的としたもので、税務・法務の助言ではありません。個別の状況については税理士・税務署・年金事務所・市区町村などに確認してください。